Nouveau visa doré en Grèce (loi 2024)
Ces dernières années, la Grèce est devenue l'une des destinations les plus attractives pour les investisseurs étrangers cherchant à obtenir la résidence permanente grâce à des investissements. Le programme Golden Visa, lancé en 2013, a largement contribué à l'afflux de capitaux, mais a fini par créer des problèmes sur le marché immobilier. C'est pourquoi, en 2024, une nouvelle loi a été adoptée, modifiant radicalement les conditions d'octroi des permis.
L'ancien programme Golden Visa (jusqu'en 2023)
Pendant près de dix ans, les investisseurs pouvaient obtenir un « visa doré » en achetant un bien immobilier d'une valeur minimale de 250 000 euros.
Il s'agissait de l'un des seuils d'investissement les plus bas d'Europe, ce qui rendait la Grèce extrêmement attractive.
➤ Que s'est-il passé dans la pratique ?
Des milliers d'investisseurs étrangers ont acheté des biens immobiliers principalement à Athènes, Thessalonique et dans les zones touristiques.
La plupart des biens immobiliers ont été utilisés pour des locations à court terme (Airbnb) plutôt que pour des résidences permanentes.
La demande a atteint des niveaux excessifs, provoquant une flambée des prix, en particulier dans les zones centrales.
Il s'agissait de l'un des seuils d'investissement les plus bas d'Europe, ce qui rendait la Grèce extrêmement attractive.
➤ Que s'est-il passé dans la pratique ?
Des milliers d'investisseurs étrangers ont acheté des biens immobiliers principalement à Athènes, Thessalonique et dans les zones touristiques.
La plupart des biens immobiliers ont été utilisés pour des locations à court terme (Airbnb) plutôt que pour des résidences permanentes.
La demande a atteint des niveaux excessifs, provoquant une flambée des prix, en particulier dans les zones centrales.
De quels pays provenaient la plupart des investisseurs ?
Selon les dernières données disponibles :
La plupart des demandes de Golden Visa jusqu'en 2024 provenaient :
Chine — environ 55 % de toutes les demandes
La plupart des demandes de Golden Visa jusqu'en 2024 provenaient :
Chine — environ 55 % de toutes les demandes
- Turquie
- Liban
- Iran
- Égypte
- Israël
Pourquoi la loi a été renforcée en 2024
Le gouvernement a décidé de modifier le programme pour les raisons suivantes :
🔸 Les prix de l'immobilier subissaient une pression importante.
L'afflux massif d'investisseurs étrangers a fait grimper les prix du marché et les loyers, rendant de nombreuses zones inabordables pour les résidents permanents.
🔸 Le nombre de locations à court terme a augmenté.
Au fil des ans, un grand nombre de propriétés ont été achetées exclusivement pour Airbnb, ce qui a entraîné une réduction du nombre de logements abordables sur le marché.
🔸 La limite de 250 000 € était trop basse.
Par rapport à d'autres programmes européens, la Grèce avait l'une des limites les plus basses, ce qui a attiré un nombre excessif d'investisseurs.
🔸 Objectif : protéger le logement et équilibrer le marché.
Avec des conditions plus strictes, les investissements deviennent de meilleure qualité et moins « massifs ».
🔸 Les prix de l'immobilier subissaient une pression importante.
L'afflux massif d'investisseurs étrangers a fait grimper les prix du marché et les loyers, rendant de nombreuses zones inabordables pour les résidents permanents.
🔸 Le nombre de locations à court terme a augmenté.
Au fil des ans, un grand nombre de propriétés ont été achetées exclusivement pour Airbnb, ce qui a entraîné une réduction du nombre de logements abordables sur le marché.
🔸 La limite de 250 000 € était trop basse.
Par rapport à d'autres programmes européens, la Grèce avait l'une des limites les plus basses, ce qui a attiré un nombre excessif d'investisseurs.
🔸 Objectif : protéger le logement et équilibrer le marché.
Avec des conditions plus strictes, les investissements deviennent de meilleure qualité et moins « massifs ».
Nouveau programme Golden Visa (loi 5100/2024)
À partir du 31 août 2024, de nouvelles conditions beaucoup plus strictes entreront en vigueur.
🟦 Catégorie A — 800 000 €
S'applique aux zones à forte demande :
Attique (centre et banlieues)
Thessalonique
Îles populaires : Mykonos, Santorin, Rhodes, etc.
🟩 Catégorie B — 400 000 €
Pour les zones où la demande est moins forte ou qui suscitent moins d'intérêt en matière d'investissement.
Nouvelle règle :
L'investissement doit porter sur un seul bien immobilier d'une superficie d'au moins 120 mètres carrés.
Cela permet d'éviter une multitude de petits achats qui « dépasseraient » la limite.
🟦 Catégorie A — 800 000 €
S'applique aux zones à forte demande :
Attique (centre et banlieues)
Thessalonique
Îles populaires : Mykonos, Santorin, Rhodes, etc.
🟩 Catégorie B — 400 000 €
Pour les zones où la demande est moins forte ou qui suscitent moins d'intérêt en matière d'investissement.
Nouvelle règle :
L'investissement doit porter sur un seul bien immobilier d'une superficie d'au moins 120 mètres carrés.
Cela permet d'éviter une multitude de petits achats qui « dépasseraient » la limite.
Restrictions sur les locations à court terme (Airbnb)
La nouvelle loi interdit :
L'utilisation des propriétés Golden Visa exclusivement pour Airbnb ou d'autres plateformes de location à court terme.
Autorisé :
L'utilisation des propriétés Golden Visa exclusivement pour Airbnb ou d'autres plateformes de location à court terme.
Autorisé :
- Les locations à long terme
- La vie indépendante
- L'utilisation comme locaux professionnels (dans certains cas)
Golden Visa grâce à la reconstruction
Nouvelle opportunité importante :
Les investisseurs peuvent acheter des biens immobiliers anciens et investir dans leur rénovation.
Il suffit que le montant total (achat + travaux de rénovation) atteigne la limite de 400 000 € ou 800 000 €.
Les investisseurs peuvent acheter des biens immobiliers anciens et investir dans leur rénovation.
Il suffit que le montant total (achat + travaux de rénovation) atteigne la limite de 400 000 € ou 800 000 €.
Investissements alternatifs autres que l'immobilier
La nouvelle loi permet d'obtenir des visas dorés grâce à :
- Des investissements dans des start-ups
- Des entreprises technologiques
- Des sources d'énergie renouvelables
- Des fonds d'investissement
Régime transitoire pour les anciennes demandes
Ceux qui ont entamé la procédure avant la modification de la loi peuvent, dans certains cas, la mener à bien selon les anciennes conditions s'ils ont soumis les documents nécessaires dans les délais impartis.
Conclusion
La réforme du Golden Visa en 2024 était attendue et nécessaire.
L'ancien système, avec un seuil bas de 250 000 €, attirait des milliers d'investisseurs, mais entraînait une hausse des prix et limitait l'accès au logement pour les Grecs.
En 2024, avec un nouveau seuil de 400 000 à 800 000 euros, l'interdiction d'Airbnb et des conditions plus strictes, le programme devient plus équilibré et socialement équitable, tout en continuant à attirer des investisseurs sérieux intéressés par une présence à long terme en Grèce.
L'ancien système, avec un seuil bas de 250 000 €, attirait des milliers d'investisseurs, mais entraînait une hausse des prix et limitait l'accès au logement pour les Grecs.
En 2024, avec un nouveau seuil de 400 000 à 800 000 euros, l'interdiction d'Airbnb et des conditions plus strictes, le programme devient plus équilibré et socialement équitable, tout en continuant à attirer des investisseurs sérieux intéressés par une présence à long terme en Grèce.